Guide 2024 : Où investir en immobilier aux États-Unis au soleil tout en profitant d’avantages fiscaux ?

Pourquoi investir sous le soleil des États-Unis en 2024 ?

Les États-Unis sont bien plus que Wall Street et les métropoles tentaculaires. En 2024, l’investissement immobilier se tourne résolument vers les États ensoleillés comme la Floride, le Texas, l’Arizona et la Caroline du Sud. Ces destinations conjuguent qualité de vie, croissance démographique et avantages fiscaux alléchants pour les investisseurs étrangers. Un combo parfait pour ceux qui souhaitent conjuguer rentabilité, plaisir de vivre et optimisation fiscale.

Les zones tropicales et méridionales américaines attirent une population croissante de retraités, de travailleurs à distance et de touristes, garantissant une forte demande locative à l’année. À cela s’ajoute un environnement pro-business avec des politiques fiscales souvent plus légères qu’ailleurs dans le pays. En bref, si vous cherchez à faire fructifier votre capital tout en gardant les pieds dans le sable chaud, c’est par ici que ça se passe.

Les critères d’un bon investissement immobilier au soleil

Avant de foncer vers le premier penthouse à Miami Beach ou le condo avec vue sur le desert de Scottsdale, gardez ces éléments en tête :

• Emplacement stratégique : privilégiez les zones avec une croissance démographique, un tourisme en hausse et des infrastructures solides. Les grandes métropoles touristiques, les villes universitaires ou proches de bases militaires, sont des choix avisés.
• Avantages fiscaux locaux : certains États offrent une fiscalité douce, que ce soit en matière de revenu locatif, de transmission ou d’impôt global sur le revenu. C’est un critère clé à analyser.
• Regulations favorables à la location : vérifiez les politiques locales sur la location courte durée (Airbnb, VRBO) et la législation concernée.
• Accessibilité internationale : l’idéal est une ville bien desservie par des vols directs depuis l’Europe, avec un aéroport international à proximité.

Les meilleures destinations pour investir en 2024

Voici une sélection des États ensoleillés américains qui combinent richesse immobilière, croissance et fiscalité attractive :

Floride : la star ultra-rentable

La Floride reste indétrônable en matière d’investissement locatif en zone tropicale. Avec des villes comme Miami, Orlando, Tampa ou Naples, l’État offre un cocktail imbattable de climat, tourisme massif et absence d’impôt sur le revenu. Les loyers sont élevés dans les zones côtières, tandis que les prix restent abordables comparés à d’autres grandes métropoles américaines.

• Atout fiscal : pas d’impôt d’État sur le revenu des personnes physiques
• Type de bien à cibler : condos touristiques, programmes neufs, villas en location saisonnière
• Villes en vue : Miami, Tampa, Cape Coral, Fort Lauderdale

Texas : croissance économique et stabilité

Souvent sous-estimé, le Texas séduit de plus en plus d’investisseurs. Dallas, Austin, San Antonio et Houston ne sont pas seulement des hubs économiques : ils attirent aussi une population jeune, active et en constante augmentation. Le climat chaud et ensoleillé, la fiscalité avantageuse et les rendements locatifs solides en font une destination de choix hors des sentiers battus du tourisme pur.

• Atout fiscal : pas d’impôt d’État sur le revenu, allègements pour les entrepreneurs
• Types de biens : maisons familiales pour la location à long terme, logements étudiants ou coliving
• Villes clés : Austin (très techno), Houston (logistique et santé), San Antonio (profil militaire et familial)

Arizona : chaleur, désert et rentabilité

Avec des villes comme Phoenix et Scottsdale, l’Arizona marque des points pour son environnement fiscal souple, son dynamisme économique et son marché immobilier florissant. Les prix restent accessibles, ce qui permet de démarrer avec un budget plus modeste. Les paysages désertiques et le climat chaud toute l’année séduisent les retraités et les touristes en quête d’authenticité.

• Atout fiscal : impôt modéré, nombreuses déductions pour les propriétaires
• Type de bien : résidences locatives longue durée, propriétés de vacances en location saisonnière
• Marchés principaux : Phoenix, Scottsdale, Tucson

Caroline du Sud : charme du Sud et prix doux

Encore peu explorée, la Caroline du Sud monte en puissance. Avec ses plages ensoleillées, ses villes historiques comme Charleston et ses prix immobiliers attractifs, elle devient un eldorado pour les investisseurs à la recherche de rendements stables et de fiscalité allégée.

• Atout fiscal : taxes foncières faibles, nombreux incitatifs pour les non-résidents
• Idéal pour : diversifier son portefeuille avec des biens typés patrimoine ou touristique
• Villes en vue : Charleston, Myrtle Beach, Hilton Head

Quels sont les régimes fiscaux avantageux aux États-Unis pour les investisseurs étrangers ?

Lorsque vous investissez en tant que non-résident, deux aspects majeurs déterminent la fiscalité : la fiscalité locale par État (très variable), et la fiscalité fédérale américaine. Le tout se double d’une possible convention fiscale entre les États-Unis et votre pays d’origine.

Voici les points clés à connaître :

• Certains États n’ont aucun impôt sur le revenu (Floride, Texas, Nevada), ce qui allège la pression fiscale globale
• Le régime FIRPTA peut s’appliquer lors de la vente du bien par un non-résident, entraînant une retenue à la source (souvent 15 %), mais elle est récupérable partiellement
• Création d’une LLC pour investir peut optimiser la fiscalité, la gestion et les risques juridiques
• Amortissement fiscal généreux sur les biens : permet de réduire fortement les revenus imposables chaque année

Un conseil : faites-vous accompagner par une équipe spécialisée en fiscalité et en structuration de vos investissements. Les règles varient beaucoup selon votre pays d’origine et le type de bien visé.

Astuce Immotropic : allier plaisir, rentabilité et optimisation fiscale

Chez Immotropic, on prône un investissement malin ET tropical. Et si vous combiniez vos vacances au soleil avec la visite de votre futur pied-à-terre rentable ? En 2024, plusieurs promoteurs et agents partenaires proposent des journées d’information, tours d’observation immobilière et offres VIP dans les destinations citées.

Embarquer pour un « investment trip » est un excellent moyen de découvrir par vous-même la réalité du marché, de visiter plusieurs biens et de rencontrer des spécialistes sur place. Et le tout, sous le soleil et avec un cocktail à la main.

Le mot de la fin : osez le rêve américain, version tropicale

En 2024, les États-Unis restent un terrain de jeu exceptionnel pour les investisseurs immobiliers, surtout dans les États du Sud qui allient soleil, fiscalité intelligente et perspectives de croissance. Avec une bonne préparation, une stratégie claire et des partenaires de confiance, vous pouvez transformer chaque rayon de soleil en opportunité de rendement.

Miami, Austin, Phoenix ou Charleston ? À vous de choisir votre paradis rentable.